Vi har følgende innsendte forslag til ekstraordinær generalforsamling

 

Det gjengis i sin helhet under: Styret gjør oppmerksom på at vi jobber med å svare på dette forslaget med et eget revidert forslag til vedtak

 

 

Styret Myrsletta Selveier forening

Viser til innkalling til ekstraordinær generalforsamling for Myrsletta Selveierforening Mandag 18 oktober 2021 kl 18.00.

Ønsker med dette å melde inn forsalg til vedtak som vi ønsker at Generalforsamlingen skal ta stilling til og stemme over ved siden av/alternativt til Styrets forslag til vedtak #2

Forslaget lyder slik i ordtekst:

Styret gis fullmakt til å bygge garasjer for alle medlemmer i Myrsletta Selveierforening innenfor en ramme på 40 millioner norske kroner.

Generalforsamlingen instruerer styret under bygningen av nye garasjer til å gjennomføre følgende kontrollmekanismer/milepæler:

  • Minimum 2 tilbud med fast pris skal evalueres og styret velger foretrukket tilbud
  • Styret skal innhente 3 parts hjelp til å gjennomføre undersøkelser av grunnen slik at tilbudet fra leverandør blir mest mulig presist og forutsigbart.
  • Styret skal leie inn en prosjektleder/konsulent med riktig kompetanse som skal være med å evaluere tilbudene, evaluere leverandørs fremdriftsplan og følge denne opp på vegne av styret. Han/hun skal godkjenne leveransen i henhold til gjeldende regler og forskrifter innen de ulike fagfeltene før overtakelsesforretning signeres. Han/hun skal også bistå styret ved offentlige søknader slik at det ikke oppstår forsinkelser.
  • Styret instrueres til å opprette et beboerutvalg bestående av 5 medlemmer, en fra hvert tun.
    • Beboerutvalget skal godkjenne tilbud fra leverandør før styret signerer avtale.
      • Enighet oppnås når 4 av 5 medlemmer er enig.
    • Beboerutvalget skal godkjenne avtale med finansieringspartner før signering.
      • Enighet oppnås når 4 av 5 medlemmer er enig
    • Styret skal bruke beboerutvalget aktivt hvis det oppstår avvik i leveransen under prosjektets gang. Det skal ikke være nødvendig med ny generalforsamling eller ekstraordinær generalforsamling. Beboerutvalget har mandat til å mene noe om alle avgjørelser utenom økning av prosjektets ramme på 40 millioner eller endring av husleie(nytt vedtak 18.10.21)
    • Beboerutvalget er etablert slik at alle tun får like mye å si under prosessen og at alle tun blir hørt i prosessen. VI kan komme i situasjoner hvor geografi, avstander eller offentlig forvaltning presser oss til å velge forskjellige løsninger for de ulike tunene.
  • Det skal føres eget budsjetter/resultatregnskap for Myrsletta Selveierforening og Garasjeprosjektet. Overføres midler fra/til skal dette tydelig komme frem i regnskapet.
  • Garasjeprosjektet fremdrift skal tydelig kommuniseres til beboerne jevnlig.

Avsnitt 1, 2 og 3 i Styrets forslag#2 beholdes i nytt forslag #2

Vennlig hilsen

Knut Erik Melstrøm nr 22

Morten Lyse nr 14

Jack Valø nr 36

Johnny Hide nr 4

Forsikringsavtalen vår med Tryg Forsikring endres

I forbindelse med at forsikringen ble kontaktet av beboere som var bekymret for parkering inne på tunene så ble Tryg samtidig informert om at garasjene var i svært dårlig tilstand.

Tryg Forsikring har derfor kontaktet styret og bedt om informasjon om tilstanden og hvilke tiltak selveierforeningen har gjort for å sikre mot skade.

 

Styret gjengir under konklusjonen fra Tryg Forsikring etter at de selv har vurdert tilstanden.

 

Tryg ønsker da ikke å forsikre disse lenger, da dette er garasjer som bør rives. Hvis boligselskapet ikke aksepterer dette kan vi redusere forsikringssum kraftig og sette de på
en førsterisikodekning(dvs at man får utbetalt maks den satte forsikringssum). Premie vil gå opp, da risikoen er særdeles dårlig. En naturlig forsikringssum vil være rivningskostnader.

 

Styret skal behandle denne saken med Tryg ila oktober men varsler herved samtlige beboere at de, kjøretøy og deres eiendeler i garasjene ikke kan regnes som forsikret.

 

 

 

Innsendte spørsmål til styret og våre svar

 Vi har som sagt hatt åpent hus hver fredag i oktober frem til generalforsamlingen. Dette er et forsøk på å kunne gi informasjon til alle beboere på så mange måter som mulig. Du kan ringe, sende epost eller besøke oss på grendehuset så her burde det være mulig for alle og enhver å få gi tilbakemelding.

 

 

Spørsmålene vedrørende garasjer eller generalforsamlingen

 

Har lokalet for generalforsamlingen støtte for svakhørte og bevegelseshemmede?

Ja det har det. Vi benytter teleslynge og kinoen skal ha mulighet for rullestol etc. Kom gjerne tidlig om du har ekstra behov for assistanse.

 

Hva koster garasjene?

Med fare for å forenkle en mye mer kompleks problemstilling så koster garasjene deg som beboer 1000,- kr i månedlig husleieøkning. Vi beregner totalkostnaden for prosjektet til å være ca 38millioner og ber om en ramme på 41 millioner for å sikre oss mot evt uforutsette utgifter (en kostnadsramme på rundt 5% iht prosjektrammen). Det er standard iht til PRINCE2 metodikk for prosjekter å be om en ekstra sikring og i byggeprosjekter er dette veldig avhengig av hva slags bygning og forhold rundt. Styret har vurdert flere usikkerhetsmomenter og kommer til at 5% er en adekvat sikring før vi eventuelt må tilbake til generalforsamlingen.

 

Hva er størrelsen på nye garasjer?

Det er avhengig av hvordan vi bygger de, det er mulighet for dobbeltrekker noen steder mens tilbudet er på enkeltrekker alle steder. Dobbeltrekker er billigere å sette opp og vedlikeholde men av hensyn til usikkerheten om hvor mange vi kan sette opp har vi gått for det dyreste tilbudet for å være sikker på kostnaden i beregningene våre.

Her er derimot de helt nøyaktige målene for garasjene, både dobbelt og enkeltrekker. Bredde er 3m ved innkjøring fra midtstolpe til midtstolpe. Husk at disse målene kan endre seg når vi starter detaljplanlegging med leverandør.

 

Garasje measurement singles

 

Garasje measurement doubles

 

 

 

 

Får alle garasjer?

Ja, alle som i dag har en garasje får en ny garasje i vårt tilbud.

Det er ingen unntak for medlemmene og vi har planlagt med helt like garasjer til alle medlemmene i tilbudet. Det er mulig vi må gjøre noen forskjeller på garasjenes form og type (dobbeltgarasjer eller enkeltrekker?) fordi vi praktisk sett skal ha plass til veldig mange garasjer på svært liten plass så igjen kan dette endre seg når vi starter detaljplanlegging med leverandør. Styret har også en garasje og vi har sagt at vi kan frasi oss plassen for denne ene garasjen, så for styret blir det ingen ny garasje. Vi går fra 170 til 169 garasjer.

 

 

 

Hvordan fordeles gjelden til hver enkelt husstand?

Husstandene får ikke mer gjeld. Gjelden tilhører selveierforeningen og dere betjener den via fellesutgifter. Det vil si at dere ikke er ansvarlige for denne gjelden mer enn dere er for noe annet selveierforeningen benytter av fellesskapets midler. Den vil ikke dukke opp på kredittvurderinger eller på lånesøknader. Den vil medføre økte fellesutgifter som alltid benyttes i beregninger av låneevne.

Banken kan ikke ta pant i deres boliger for betjening av gjeld.

 

Hva koster tilleggsalternativene?

Loftspakken er priset til 6900,-

Elbillader er priset til 18 600,-

 

 

Hvor plasserer dere garasjene?

Det kan vi ikke svare deg på akkurat nå, det er en del av den detaljplanleggingen som kommer etter at vi har fått mandat til å gå videre. Litt enkelt sagt så prøver vi å "plassere garasjene så nært der de er i dag" men det er et veldig forenklet svar på et veldig detaljert spørsmål. Sånn at det er klart for alle så kan det da også hende at akkurat den garasjen dere benytter kan bli liggende på en annen plass enn tidligere. Om de flytter på seg i noe vesentlig grad så skal vi informere tidlig, vi skal basere oss på at det er frivillig å flytte garasjen og vi skal sørge for at det ikke blir uhensiktsmessig lang vei å gå til garasjen.

Et spesielt viktig poeng for oss er at det skal være tatt hensyn til at det er mennesker med bevegelseshemning som skal bruke garasjene, både nå og i fremtiden, derfor må de ligge "nært nok hjemme til at man kommer seg frem til de omtrent like enkelt som man gjør i dag"

 

Hvor skal vi parkere i byggeperioden?

 Det blir flere alternative parkeringsplasser. Mens vi bygger på et område kan man rydde grunnen på et annet område. Da får man plass til litt flere biler der hvor det er ryddet. I tillegg så søker vi kommunen om midlertidig tillatelse til å parkere på flere områder mens byggeperioden pågår. Vi har også planlagt å sjekke med naboene våre om hvor vi kan låne parkeringsplasser i byggeperioden.

Det er 2 viktige poeng rundt dette med parkering i byggeperioden.

1) Det kommer til å bli kaos, uansett hvordan man tilrettelegger så blir det kaos i en kortere periode. Spesielt når selve reisverket skal på plass.

2) Personer med bevegelseshemninger skal prioriteres sterkt ved midlertidige parkeringsplasser, i enkelte tilfeller vil styre be om midlertidig tillatelse fra kommunen til å parkere inne på området om det er nødvendig for denne brukergruppen. Etter det så prioriteres det egentlig ikke noe særlig med mindre man har spesielle hensyn (hei dere med små barn eller vondt i beinet, kom snakk med oss så hjelper vi så godt vi kan!).

 

Hvor ser garasjene ut?

Det er allerede vist på infomøtet med Igland og i en tidligere post, så jeg linker bare til den her og noen veldig få bilder.

Garasje 3      Garasje 8

 

Her er linken til bildene og noen svar fra infomøtet

 

Er det regnet på hvor mange gjesteplasser som vil forsvinne?

Ja, ca hver 7 garasje som bygges tilsvarer en gjesteplass men vi ser også at det er en god del merkelige plasseringer som kan optimaliseres slik at vi får noen tilbake, blant annet ved å fjerne styrets garasje og også utnytte de 2.3 meterne på enden som vi ikke gjør i dag. Litt det samme ser man andre steder også, vi utnytter dårlig plassen rundt trafo f.eks (de må ha litt avstand til byggene men er plassert mildest talt litt merkelig).  Under sist beregning så kom vi til at med rimelig stor grad av sikkerhet må fjerne 4 plasser pr tun (totalt 20).

 

 

Hvor mange er stemmeberettige til generalforsamlingen?

Det er i dag 175 enheter med rett til å stemme som kan komme til generalforsamlingen. Det er greit å samtidig minne om at man kan maksimalt ta med 2 fullmakter for andre til dette møtet. 

 

 

Hvem vil eie garasjene og være ansvarlig for vedlikeholdet?

Styret mener at ansvaret for vedlikehold må være foreningens ansvar i sin helhet for ikke å gjenta den situasjonen vi har i dag hvor noen har gjort et bra arbeid med garasjene mens naboens kanskje forfaller. Det må være like forhold for alle beboerne. 

 

I tillegg til de generelle spørsmålene over så har vi fått en god del litt mer detaljerte spørsmål

Vi i styret påpeker at det på ingen måte kan forventes at vi kan svare på alle disse spørsmålene på dette tidspunktet men vi gir noen generelle betenkninger rundt de. Disse spørsmålene er resultat av en del spørsmål på åpent hus hver fredag, tillegg har Øystein Aslesen (Myrsletta 130) vært i dialog med styret over litt under 30 eposter siden sent september og Knut Erik Melstrøm (Myrsletta 22) har sendt masse spørsmål med varierende detaljeringsnivå.

Styret er takknemlig for interessen og spørsmålene. Det hjelper oss å forbedre leveransen til medlemmene og viser at det er villighet til å hjelpe oss med å få en leveranse alle kan leve med.

 

  • Det er vanlig at man legger frostsikring 1 m utenfor ringmuren på
    garasjer( og andre bygg) Dette betyr at veldig mange medlemmer får
    gravd opp sin hage, dvs. alle de som har hage mot garasjevegg. Uten at
    jeg vetsikkert, finnes det vel litt forskjellige byggverk som blir
    berørt? Er dette diskutert? Tatt opp med de det gjelder?
    • Nei det er det ikke, vi vet ikke med sikkerhet alle områder dette gjelder og tar det med beboerne som blir berørt når vi kommer så langt.
  • I avsnittet tilbud fra Igland merket vedlegg a) er dedt nevnt 2 underleverandører.
    Jeg regner med at  det Iglands underleverandører.
    Savner oppdaterte pristilbud fra disse to leverandører da med rammekontrakter som viser 
    timepriser og påslag på materiell.
    Mitt spørsmål er :
    1) korrigerte tilbud
    2) Rammekontrakter
    • Dette vil bli levert i mer detalj når vi detaljplanlegger med Igland, det krever en del investering på undersøkelser som er tatt med i budsjettet som styret ber om
  • jeg synes det er merkelig at vi kun har klart å produsere et tilbud
    som skal evalueres. Skal jeg se om jeg kan få inn et tilbud? Så vi har
    epler og epler å sammenligne med?
    • Som svart tidligere; gjør gjerne det. Det vil være til nytte under detaljforhandlingene.
      Ellers så er jeg rimelig skuffa på vegne av en del garasjebyggere hvor få som kom med tilbud. Nå har Igland oppført seg svært bra og vært imponerende forberedt til alle møter så vi har et godt inntrykk, det hadde uansett vært fint å kunne skremme dem litt med flere leverandører.

      Det er også slik at selv med Igland som totalentreprenør så har vi vurdert en del tiltak som vi tar med til forhandlingene. Da vi innså at de var de eneste som kom med et (seriøst) tilbud så begynte vi å se på underleverandørene.

      Selve gravingen har vi ikke funnet noen som har kommet med noe lignende tilbud på, billigere har andre vært men med enorme forbehold i kontraktene så vi anså de som usikre i større grad.

      El-leveransene derimot har vi klart å presse de på.
      Her endte vi opp med samme leverandør som Igland foreslå først men da etter en god del press. Det som til slutt gjorde at vi gikk for Igland sin underleverandør var prisen på tilkoblingspunktet for lader og prisen på selve laderen. Det nærmeste vi kom der var Lyse energi men de hadde med binding til dem for 5 år for å få prisen ned til 20 000. (Det var en litt annen lader så prisen var konkurransedyktig mot den vi nå har gått for). Vi mislikte den bindingen.
  • Hva skjer med forsikringen vår om det er en ulykke med garasjene eller om det er brann som sprer seg til andre bygninger?
    • Godt spørsmål, styret kan ikke med sikkerhet si noe om vi får avkortning på forsikringen pga garasjenes tilstand. Vi vil vel også hevde at det er svært avhengig av hvilke garasjer som er involvert ved en ulykke. Vi viser til at vi også har gjort tiltak for å sikre garasjene og dette bør telle ved evt oppgjør.
    • Oppdatering her: forsikringen har gitt beskjed om at de ikke ønsker å forsikre våre garasjer lenger pga manglende vedlikehold på så store mengder av bygningsmassen :(

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-Styret innstiller på å bygge nye garasjer og kaller derfor inn til ekstraordinær generalforsamling

 

Møt opp på ODEON Kino Ski, Sal1 den 18 oktober 2021, fra 17:30

Møtet begynner presist 18:00 og varer til 21:00 

 

 Paragraf 3 i vedtektene sier (blant annet):

Ekstraordinært selveiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 1/10‑del av selveierne skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært selveiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet.

Skal et forslag som etter lov og vedtekter må vedtas med flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen.

 

Styret har sammenstilt våre dokumenter og grunnlag i et større dokument som vi tilgjengeliggjør her på nettsidene. Dette dokumentet kommer i postkassen til alle beboere ila mandag og er den formelle innkallingen til extraordinær generalforsamling 18 oktober 2021. 

Innkallingen i PDF er tilgjengelig her

 

 

I tillegg er det en del vedlegg iht til følgende liste:

a) Tilbud fra Igland

b) Tilbud finansering fra DnB

c) Betenkning eierform garasjer på Myrsletta

d) Opprinnelig tilstandsrapport (2019)

e) Tilstandsrapport og verdivurdering etter tiltak – 2021

f) Budsjettforslag for finansiering av garasjeprosjektet og for fremtidige behov legger vi ved prognosen på budsjett til 2026

 

 

 

Vi gjengir kun forslag til beslutning nedenunder og henstiller alle til å lese dokumentet nøye for å få med seg detaljene rundt dette. Klikk på bildene for større utgaver. 

 

 

Vedtak 1 GF

 

Vedtak 2 GF

 

 

 

/styret

 

 

 

 

 

Styret har fått varsel om at det (igjen) er funnet gamle (og dårlige iht dagens standard) downlights og trafoer. I dette tilfellet så har det faktisk utviklet seg varmgang og flammeutvikling. Heldigvis ble det funnet av elektriker før evt ulykke og brann.

I den forbindelse så anbefaler styret at alle som ikke har utført kontroll av anlegget vurderer å sjekke om det er noe de burde gjøre. Dere finner masse mer informasjon på https://www.elsikkerhetnorge.no/ eller ved å kontakte det lokale eltilsynet. Det er mange naboer som har peiling på elektrisitet her så kanskje dere kjenner noen som kan gi dere råd om hva som bør kontrolleres. 

 

Hjelp - det lokale eltilsyn kommer!